Les Estudines - Caen - Le Clos Beaumois

SAPHIR

Echeance bail juin 2028

Un investissement étudiant bénéficiant de solides fondamentaux locatifs, avec un point de vigilance identifié sur l’exploitant

Emplacement

La résidence Les Estudines – Le Clos Beaumois bénéficie d’un emplacement particulièrement cohérent avec sa vocation étudiante, associant proximité des pôles d'enseignement supérieur, accessibilité du centre-ville et environnement résidentiel calme.

À proximité du Campus 1 de l’Université de Caen Normandie et de nombreux établissements d’enseignement supérieur.

Une situation privilégiée face à l’Abbaye aux Dames et au Conseil régional, permettant de rejoindre facilement le centre-ville et ses différents services.

Un environnement académique particulièrement dense avec notamment l’Université de Caen, l’IAE, l’EM Normandie, l’ISEN, l’AFTEC, MBway, IPAC Bachelor Factory et l’École Supérieure d’Arts & Médias.

Un environnement urbain permettant un accès facile aux commerces, transports, services et lieux de vie caennais.

En résumé : un emplacement à la fois calme, central et connecté aux pôles universitaires, qui constitue selon nous le premier élément de sécurisation de la demande locative et de la valeur d'usage de l'actif.

Une résidence fonctionnelle et spécifiquement conçue pour le marché étudiant

Exploitée sous l’enseigne Les Estudines, la résidence répond aux principaux usages recherchés par la clientèle étudiante :

• Appartements de type T1 et T1 bis, correspondant aux typologies particulièrement recherchées sur ce marché.

• Logements meublés et fonctionnels, disposant d’un espace de vie et d’une kitchenette.

• Services intégrés : accès Internet Wi-Fi, contrôle d’accès, accueil et local à vélos.

• Prestations complémentaires telles que laverie, parking, petit-déjeuner

• Un positionnement permettant de concilier autonomie du logement et services propres à une résidence étudiante.

Cette adéquation entre typologie des logements, services proposés et besoins de la population étudiante constitue un élément important pour apprécier la pérennité du modèle d'exploitation.

Un investissement LMNP porté par un marché locatif structurel

La résidence Le Clos Beaumois réunit plusieurs fondamentaux recherchés dans le cadre d’un investissement en résidence étudiante :

• Gestion déléguée dans le cadre d’un bail commercial, évitant au propriétaire la gestion locative quotidienne.

• Implantation dans une ville universitaire reconnue, disposant d'un bassin important d'étudiants et de nombreux établissements d'enseignement supérieur.

• Petites surfaces meublées, particulièrement adaptées aux besoins des étudiants

• Localisation cohérente avec la cible locative, grâce à la proximité des campus, du centre-ville et des transports.

Le sous-jacent immobilier conserve ainsi une lecture claire : une petite surface meublée, dans une résidence dédiée, implantée au sein d'un marché étudiant établi.

Un point de vigilance à intégrer : la situation de l’exploitant

Notre analyse doit néanmoins intégrer avec transparence la situation actuelle du groupe Réside Études, auquel appartient l’enseigne Les Estudines.

Certaines sociétés du groupe ont fait l'objet de procédures de sauvegarde ouvertes fin 2023. Des plans de sauvegarde ont depuis été arrêtés en juin 2025, ce qui signifie que la situation reste à suivre dans la durée et justifie une vigilance particulière.

Cette situation ne doit toutefois pas être confondue avec la pertinence du marché étudiant, ni avec les qualités intrinsèques de la résidence. Les Estudines demeure une enseigne historiquement bien implantée sur le marché français des résidences étudiantes et l'activité d'exploitation se poursuit.

Notre appréciation est donc celle d'un exploitant qui conserve une crédibilité opérationnelle et une expérience significative du secteur, mais dont la situation financière appelle aujourd'hui une surveillance renforcée.

Pour l'investisseur, cette distinction est essentielle : la qualité du sous-jacent immobilier et de son emplacement constitue le socle de l'investissement.

Conclusion

La résidence Les Estudines - Le Clos Beaumois à Caen conserve, selon nous, des fondamentaux immobiliers et locatifs intéressants :

• Un emplacement stratégique, à proximité du centre-ville et des principaux pôles universitaires

• Une résidence spécifiquement conçue et adaptée pour la clientèle étudiante

• Un ensemble de services contribuant à l'attractivité locative

• Un marché étudiant caennais installé et diversifié

• Une exploitation sous une enseigne historique du logement étudiant

Notre lecture est donc positive sur le sous-jacent immobilier et son potentiel locatif, mais volontairement prudente sur le risque exploitant.

Cette distinction est importante : elle permet d'apprécier le bien non pas uniquement au regard du rendement proposé aujourd'hui, mais selon les trois fondamentaux qui déterminent sa valeur dans le temps : l'emplacement, la profondeur du marché locatif étudiant et la pérennité du modèle d'exploitation.

À noter : lors des renouvellements de bail, une participation des propriétaires peut également être sollicitée pour la mise à niveau du mobilier, des équipements de confort et de la décoration, afin de préserver l'attractivité commerciale de la résidence et son positionnement.