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« Demain, je passe en location meublée ? »

Vous êtes propriétaire d’un studio ou d’un T2 acquis ou non dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation (Scellier, Duflot, ou Pinel désormais…).

On vous a peut-être déjà parler du passage d’une location nue en location meublé sans vraiment vous l’expliquer, ou vous vous êtes tout simplement posé la question de savoir si cela pouvait être une solution adaptée à votre situation.  

Pour autant, vous ne maitrisez pas tous les aspects de cette solution et vous voudriez comprendre simplement son intérêt, comment la mettre en place, et enfin quelles sont ses conséquences.

« Demain, je passe en location meublée ? »

✅ Pourquoi passer en meublé serait intéressant ?

Première question à se poser, est ce qu’il existe une demande en meublé dans la localité ou se trouve mon bien ?

A Paris, en première couronne ou dans l’une des grandes métropoles régionales (par ex. Bordeaux, Toulouse …), la demande de studios ou de deux-pièces meublés reste forte.

Si votre bien est situé dans l’une de ces zones cela serait judicieux de réfléchir à l’option du passage en meublé, notamment à l’approche de la fin des engagements de location ouvrant droit à une réduction d’impôt (cf. plus haut dispositif Scellier, Duflot, Pinel…).

De plus, le passage en meublée peut permettre de fixer un loyer plus important ce qui augmenterait votre rentabilité. Vous pourriez également bénéficier d’une fiscalité plus douce que celle des revenus fonciers.

Enfin, le bail meublé procure une plus grande liberté et souplesse pour le bailleur propriétaire que la bail en location nue (durée bail plus courte, possibilité de sortie plus simple).

 

Quelles étapes et démarches administratives suivre ?

Pour le passage en location meublée, il faudra premièrement attendre que le locataire en place quitte le logement compte tenu qu’il n’est pas possible d’imposer un changement de bail (passer d'un bail nu à meublé.

Certains proposent que le loueur rachète les meubles du locataire avec une option de rachat en faveur du locataire à la fin du bail, mais je ne saurai recommander cette pratique quelque peu fictive.

Une fois le départ du locataire en place, il conviendra de meubler le logement (si le bien est loué à titre de résidence principale, il faudra au moins  fournir les meubles listés dans le décret du 31 juill. 2015)

Enfin, vous devrez réaliser une déclaration d’existence de l’activité auprès du centre de formalité des entreprises (formulaire "P0i" pour les loueurs ne réalisant pas de prestations de services ; formulaire "P0-CMB" pour les loueurs réalisant des prestations de services) et de tenir une comptabilité commerciale en cas d’imposition selon un régime réel.

 

Quelles conséquences fiscales engendrent le passage en meublé ?

Et bien tout d’abord, il faut savoir que le passage en location meublée ne génère ni plus-value ni droit d’enregistrement. C’est clairement un point qui favorise le passage.

Maintenant que le passage en meublé est réalisé, les revenus tirés de la location meublée seront imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), soit sous le régime du « micro-BIC » ou soit au régime réel avec dans ce cas la possibilité de déduire des recettes locatives :

  • les intérêts d’emprunt ;
  • les travaux d’entretien et de réparation courants ;
  • l’amortissement du bien et des frais d’acquisition s’ils sont immobilisés, du mobilier et des travaux non déductibles

 

Alors maintenant que vous en savez un peu plus, que devez-vous faire ?

 

Si vous louez en location nue notamment dans le cadre d’un dispositif fiscal pour lequel l’engagement de location arrive prochainement à terme, il serait intéressant de faire le point sur votre situation et de vérifier s’il peut être judicieux ou non de passer d’une location nue à une location meublée.

En effet, le passage en meublé nécessite au préalable d’étudier certains aspects notamment l’imputation d’un éventuel déficit foncier, l’existence d’un engagement de location, le traitement d’un amortissement en cas de régime réel.

 

 

Auteur : Michael Servius 

 


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