Actualité - Immobilier

La SCI oui ! Mais pour quels intérêts?

Généralement quand on acquiert un investissement immobilier locatif, à deux, le plus souvent en couple, on le fait en direct, par souci de simplification.

Si on investit en direct, cela aura pour conséquence de se retrouver en indivision (se retrouver collectivement propriétaire d’un bien), avec ses contraintes, notamment au moment d’une séparation.

Aussi par méconnaissance, on ne pense pas forcément et de prime à bord à acheter un bien immobilier via une société.

Or investir par le biais d’une société notamment une SCI (je me focalise ici sur ce type de société) peut permettre au-delà d’éviter l’indivision de se constituer un patrimoine immobilier dont la gestion et la transmission pourront être facilitée.

Par exemple, on peut même investir à 2 dans un dispositif de défiscalisation Pinel par le biais d’une société civile immobilière tout en bénéficiant de la réduction d’impôt.

La SCI oui ! Mais pour quels intérêts?

✅ Pourquoi cela peut être intéressant d’investir via une société? 

La principale raison est la transmission. Si vous avez des enfants cela peut être intéressant d’anticiper une transmission.

Au lieu de transmettre les actifs immobiliers, vous pourrez transmettre par donation (voire donation-partage si plusieurs enfants) les parts sociales de la société à vos enfants et ce de manière échelonnée pour profiter des abattements renouvelés tous les 15 ans. De plus, vous pourrez le faire tout en conservant le contrôle de la société (SCI) en aménageant les statuts.

On peut même aller plus loin en « démembrant » les parts sociales et en transmettant la nue-propriété des parts, si on veut conserver les revenus tirés des investissements locatifs logés dans la société.

Autre raison souvent mise en avant, c’est le fait de permettre d’investir à plusieurs personnes et détenir un bien via une société sans avoir recours à une indivision. S’il n’y a pas eu de convention pour aménager l’indivision, cette dernière peut entrainer des situations de conflits voire même de blocage compte tenu que les décisions les plus importantes doivent être prises à l’unanimité.

Si par exemple rien a été prévu avant une succession, les enfants peuvent se retrouver dans une situation d’indivision successorale, ce qui peut être délicat en cas de divergence et mésentente.

Enfin, c’est pour ma part une liberté intéressante, la possibilité de choisir et d’adapter la fiscalité applicable à la société en fonction de ses objectifs : soit l’IR (transparence fiscale, pour percevoir tout de suite les revenus) ou soit l’IS (pour notamment capitaliser pendant sa période d’activité professionnelle). Par exemple, en cas d’IS, il peut avoir un intérêt à constituer des apports en compte courant d’associé. En effet, si on crée une société pour loger ses investissements immobiliers, on peut avoir besoin de financer une partie en crédit et de mobiliser un apport. Dans ce cas, on interpose une personne morale, « la société », qui va détenir des actifs immobiliers.

Si on décide d’apporter des fonds pour financer l’acquisition d’un bien immobilier, on fera en tant qu’associé ce que l’on appelle un apport en compte courant à la SCI. On prête à la société qui sera débitrice envers nous.

Au moment où la SCI (à l’IS) dégagera de la trésorerie (par exemple à la fin du financement crédit), on pourra se faire rembourser son compte courant sans fiscalité.

 

Auteur : Michael Servius 


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